مزایده در اجرای احکام دادگستری چگونه است؟
مزایده در اجرای احکام دادگستری
[highlight color=”orange”]مزایده در اجرای احکام دادگستری یک فرآیند قانونی است که برای فروش اموال منقول و غیر منقول به منظور اجرای احکام قانونی انجام می‌شود.[/highlight]
در این فرآیند، زمانبندی مزایده، انتشار آگهی‌های فروش، حضور نماینده دادستان و شرایط شکایت از مزایده مورد توجه قرار می‌گیرد. افرادی که در اجرای احکام دادگستری دخیل هستند، باید با این فرآیند و شرایط آن آشنا باشند.
روند مزایده در اجرای احکام دادگستری
این راهنما مواردی را که در روند مزایده در اجرای احکام دادگستری مورد استفاده قرار می‌گیرد، به طور خلاصه توضیح می‌دهد.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]روند مزایده در اجرای احکام دادگستری به منظور فروش اموال منقول و غیر منقول با هدف تأمین اجرای احکام قانونی انجام می‌شود.[/box]
برخی از مواردی که در این راهنما بررسی می‌شوند شامل زمانبندی مزایده، شرایط ضروری برای انتشار آگهی فروش، حضور نماینده دادستان، پرداخت مبلغ پیشنهادی و مسائل مربوط به شکایت از مزایده است. این راهنما به افرادی که در اجرای احکام دادگستری و مزایده‌های مرتبط با آن‌ها دخیل هستند، راهنمایی میکند.
در مفهوم حقوقی، معاملاتی که به فروش یا مبادله اموال منقول و غیر منقول، تحت یک شخصیت حقوقی یا حقیقی مرتبط می‌شوند، از طریق روش‌ها و شرایطی که مطابق قوانین اجرا می‌شوند، به انجام می‌رسند.
با توجه به این توضیح، آشکار است که رعایت مراحل قانونی و فرآیندهای حقوقی در اجرای مزایده اهمیت ویژه‌ای دارد. در واقع، یک مزایده باید به طور کامل با ساختار وضوابط قانونی مطابقت داشته باشد؛ زیرا هر مزایده‌ای که این اصول را رعایت ننماید، معتبریت و اعتبار حقوقی نخواهد داشت.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]قیمت ابتدایی و پایه مزایده توسط کارشناسانی که توسط دادگستری تعیین می‌شوند، مشخص می‌شود. خریداران نیز با رعایت مراحل قانونی، پیشنهادات خود را برای اموال مورد نظر ارائه می‌دهند و سپس فروشنده (که ممکن است شخص حقیقی یا حقوقی باشد)، بر اساس بررسی پیشنهادات، بالاترین پیشنهاد را به عنوان خریدار انتخاب میکند.[/box]
بطور کلی، اموالی که تقاضای زیادی دارند و به نفع مختلفی خدمت می‌کنند، از طریق مزایده و با نظارت قانونی و ارگان‌های مرتبط به صورت عادلانه به فروش می‌رسند.
از این توصیفات می‌توان فهمید که در مزایده، بالاترین پیشنهاد به عنوان برنده انتخاب می‌شود و اموال مربوطه، پس از اتمام مراحل حقوقی و مالی، به خریدار واگذار می‌شوند.
[highlight color=”orange”]مهم است به یاد داشت که مزایده و مناقصه دو مفهوم متفاوت هستند. در مناقصه، پیشنهاد مالی کمتر به عنوان برنده انتخاب می‌شود و این فرآیند اصولا برای اعطای پروژه‌های دولتی یا غیردولتی استفاده می‌شود.[/highlight]
در صورت نیاز به درخواست و پیگیری مزایده، می‌توانید از خدمات یک وکیل دادگستری بهره ببرید.
قانون مزایده در اجرای احکام
قانون مزایده در اجرای احکام و راهنمای جزئیات ماده ۱۳۷ و ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی
ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی
بنا به ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، فروش اموال غیر منقول (مانند اموال ثبتی) به استثنای موارد خاصی که در این بخش ذکر شده، برای مزایده قرار می‌گیرد، مانند فروش اموال منقول.
ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی
طبق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، در آگهی مزایده مال غیر منقول، نکات زیر باید به وضوح ذکر شود:
- نام و نام خانوادگی صاحب ملک.
- محل واقعیت ملک، توصیف کلی آن، و اطلاع از آن که آیا ملک مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره است.
- وضعیت ثبتی ملک.
- وضعیت اجاره ملک اگر وجود داشته باشد، به همراه مدت و میزان اجاره.
- تعیین اینکه ملک مشاع یا مفروز است و چه بخشی از آن به فروش می‌رسد.
- حقوق و دیون موجود بر ملک.
- قیمت شروع مزایده.
- زمان، مکان، و تاریخ مزایده.
تبصره: بر اساس تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱، اگر فروش مستلزم تعیین قیمت عادل روز توسط کارشناس رسمی باشد، زمان اعتبار نظر کارشناس حداکثر شش ماه از تاریخ صدور آگهی مزایده خواهد بود.
آگهی مزایده به ترتیب مذکور منتشر می‌شود و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب می‌شود.
برای دریافت اطلاعات بیشتر یا برای شرکت در مزایده، متقاضیان می‌توانند به دفتر اجرای احکام مدنی مربوطه مراجعه کرده و اطلاعات کامل‌تری درباره شرایط و مقررات مزایده کسب نمایند.
همچنین، برای مشاهده آگهی‌های مزایده و حضور در مزایده، متقاضیان می‌توانند به محل اعلام شده در آگهی مزایده مراجعه و در صورت تمایل شرکت نمایند.
مراحل انتشار آگهی و برگزاری مزایده در اجرای احکام دادگستری
انتشار آگهی
[highlight color=”orange”]مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید به نحوی تعیین شود که فاصله زمانی بین انتشار آگهی و روز فروش کمتر از ده روز و بیشتر از یک ماه نباشد.[/highlight]
این تدابیر معمولاً برای اطمینان از اطلاع‌رسانی کافی به عموم مردم درباره فروش و همچنین فرصت مناسب برای آمادگی متقاضیان به فروش مورد نظر، اتخاذ می‌شود. در نتیجه، این مفاد قانونی به منظور ایجاد شرایط منصفانه و اعلام وقت فروش بهینه‌تر راه‌اندازی می‌شوند.
آگهی در روزنامه
با توجه به ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی، طبق رویه معمول، آگهی فروش باید حداقل یک بار در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر گردد. این آگهی معمولاً در روزنامه‌هایی که در منطقه یا شهر محل فروش واقع شده‌اند، انتشار می‌یابد.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]در صورتی که طرفین احساس کنند نیاز به دسترسی بیشتر مردم به آگهی دارند، می‌توانند درخواست کنند که آگهی فروش در روزنامه‌های با تیراژ بالاتر و یا روزنامه‌های ملی منتشر شود.[/box]
این اقدام ممکن است باعث افزایش دیده شدن آگهی و جلب توجه بیشتری از طرف علاقه‌مندان به فروش مورد نظر گردد.
الصاق آگهی
اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰۰۰۰ تومان باشد، آگهی در محل مورد نظر (مانند دیوارهای عمومی) الصاق می‌شود. همچنین آگهی باید به صورت جداگانه در محل اجرا و محل فروش نیز الصاق شود.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]طبق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین در صورت عدم امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده، مزایده معتبر نخواهد بود.[/box]
پرداخت مبلغ
[highlight color=”orange”]در فرایند مزایده و اجرای احکام دادگستری، دادورز یا مامور اجرا مجاز است تا حداقل ۱۰ درصد از مبلغ کل مزایده (یعنی بالاترین پیشنهاد داده شده) را دریافت کند.[/highlight]
این مبلغ معمولاً به صورت نقدی پرداخت می‌شود. در این صورت، برنده مزایده متعهد به پرداخت مابقی مبلغ تا یک ماه از تاریخ برگزاری مزایده می‌شود.
در صورت عدم پرداخت مبلغ کل توافق شده توسط برنده مزایده در مدت یک ماه، هزینه‌های مجدد آگهی و هزینه‌های دیگر از این مبلغ کسر می‌شود و بقیه مبلغ به صندوق دادگستری واریز می‌شود. در نتیجه، مزایده ممکن است مجدداً برگزار شود تا مبلغ کل پرداخت شود و معامله به اتمام برسد.
تحویل مال به خریدار
یکی از مراحل اساسی در فرایند مزایده و اجرای احکام دادگستری، تحویل مال به خریدار است که در این مرحله، خریدار موظف است کل مبلغ مورد توافق را پرداخت نماید.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]این مرحله به معنای تسلیم و انتقال مالیاتی از فروشنده به خریدار می‌باشد. در واقع، پس از انجام مزایده و تعیین برنده، خریدار متعهد به پرداخت کل مبلغ مزایده شده می‌شود.[/box]
به همین دلیل، تحویل مال به خریدار به معنای پرداخت کل مبلغ توافق‌شده است و این اقدام متعهد کننده برای هر دو طرف فرایند می‌باشد.
[highlight color=”orange”]در صورت عدم امکان مراجعه حضوری به دفتر وکیل، می‌توانید با تماس با وکیل تلفنی مشاوره لازم را دریافت کنید.[/highlight]
راهکارهای برخورد با عدم یافتن خریدار در مزایده
در صورتی که در جلسه مزایده خریداری برای مال مورد نظر پیدا نشود، سه راه حل ارائه می‌شود:
معرفی مال دیگر
محکوم له (طلبکار) می‌تواند مال دیگری را معرفی کند و مال مورد مزایده آزاد شود.
قبول قیمت پایه
خود محکوم له (طلبکار) می‌تواند مال را با پذیرش قیمت پایه خریداری کند.
تقاضای تجدید مزایده
محکوم له می‌تواند تقاضای تجدید مزایده را ارائه دهد، در این صورت هزینه‌های مزایده بعدی به عهده محکوم له خواهد بود.
طبق ماده ۱۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، در صورت عدم حضور خریدار و پایان مزایده بدون فروش، محکوم له دارای این اختیارات است. محکوم له می‌تواند یکی از راه‌حل‌های فوق را انتخاب کند.
در صورتی که مالی که مورد مزایده قرار گرفته خریدار نداشته باشد، محکوم له می‌تواند مال دیگری را معرفی کند یا مبلغ معادل طلب خود را قبول کند یا تقاضای تجدید مزایده را بکند. در هر صورت، حقوق طرفین طبق قوانین مربوطه رعایت می‌شود.
[highlight color=”orange”]ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی نیز تعیین میکند که در صورتی که محکوم له مال را با قبول قیمت پایه خریداری کند، مالک معامله دارای دو ماه فرصت دارد تا کلیه بدهی‌ها، خسارات و هزینه‌های اجرایی را پرداخت و مانع انتقال ملک به محکوم له شود.[/highlight]
[highlight color=”yellow”]دادگاه نیز بعد از انقضای این مهلت، دستور انتقال ملک را صادر میکند.[/highlight]
کاربردهای مزایده | راهکارهای حقوقی برای فروش اموال
[highlight color=”orange”]مزایده، یک ابزار قانونی است که برای فروش اموال منقول و غیرمنقول، به همراه شخصیت‌های حقیقی و حقوقی، در شرایط مختلف به کار می‌رود.[/highlight]
در زیر به برخی از کاربردهای مزایده اشاره شده است:
مطالبه مهریه از سوی زوجه
در صورتی که زوجه به اجرای مهریه خود اقدام نکند، بخش اجرای احکام دادگستری می‌تواند به توقیف مال زوج پرداخته و در صورت عدم پرداخت مهریه، مراحل برگزاری مزایده و وصول مهریه را در دستور کار قرار دهد.
ورشکستگی شرکت
در صورت اعلام ورشکستگی شرکت و عدم توانایی در پرداخت بدهی‌ها و تعهدات، مدیر تصفیه می‌تواند با تنظیم فهرست از اموال شرکت، به برگزاری مزایده و فروش این اموال بر اساس قوانین قانونی اقدام کند.
پرونده‌های کیفری
بر اساس ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت مالی، در موارد پرداخت حقوق شاکی یا جزای نقدی، از مزایده به منظور تأمین مبالغ مالی مورد نیاز می‌توان استفاده کرد.
فروش اموال فرسوده دولتی
یکی دیگر از کاربردهای مزایده، فروش اموال، تجهیزات و ماشین‌آلات فرسوده ادارات و سازمان‌ها می‌باشد که با اجرای مزایده، امکان تجدید و تحول در این اموال فراهم می‌شود.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]مزایده، به عنوان یک روش عمومی و شفاف، امکان فروش منصفانه و قانونی اموال را فراهم میکند که به احترام به حقوق طرفین و اجرای عدالت کمک میکند.[/box]
مراحل شکایت از مزایده
[highlight color=”orange”]شخصی که در مزایده اعتراض دارد، باید در مهلت مقرر شکایت خود را به دادگاه ارائه کند. دادگاه پس از بررسی شکایت و شنیدن طرفین، تصمیمی را صادر میکند که ممکن است شامل تجدید مزایده یا لغو آن باشد.[/highlight]
فرآیند تحویل مال به برنده مزایده ممکن است به تعویق بیفتد تا پایان فرآیند شکایت. به طور کلی، رعایت مراحل و شرایط شکایت از مزایده از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]در صورت بروز مسائل و ابهامات در روند مزایده، افراد مشمول حق شکایت دارند.[/box]
در اینجا، جزئیات بیشتری درباره مهلت، شرایط و مواردی که می‌تواند به شکایت از روند مزایده منجر شود، آورده شده است:
مهلت شکایت
طبق قانون، مهلت برای تنظیم شکایت از مزایده تا یک هفته پس از انجام مزایده می‌باشد. این شکایت سپس به دادگاه ارجاع می‌شود.
تحویل مال به برنده
تا زمانی که شکایت رسیدگی نشده و حکم دادگاه صادر نشده باشد، مال مورد مزایده به برنده تحویل داده نمی‌شود.
شرایط لغو مزایده
برخی از مواردی که می‌تواند منجر به شکایت و لغو مزایده شود شامل موارد زیر است:
- انجام مزایده در روز و ساعت یا محل غیر مشخص.
- ممانعت از خرید شخصی یا رد قیمت بالاترین پیشنهاد.
- عدم حضور نماینده دادستان در مزایده.
- ممنوعیت خریداران مشخص شده بر اساس قانون.
مشارکت محکوم له در مزایده
محکوم له می‌تواند در مزایده شرکت کند، با این حال، افرادی که مباشر امر فروش هستند و برخی از اقارب نزدیک او نمی‌توانند در مزایده شرکت کنند.
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]توجه در صورت خرید مال توسط اشخاص یاد شده، مزایده باطل می‌شود حتی اگر شکایتی ارائه نشده باشد. اما به طور کلی، در صورت عدم شکایت، مزایده به عنوان معتبر تلقی می‌شود.[/box]
در زمانهایی که به دلیل مشکلات رفت‌وآمد، امکان مراجعه حضوری به وکیل ممکن نباشد، وکلا و متخصصین یاسا آماده پاسخگویی به سوالات شما در قسمت وکیل آنلاین هستند، به همین ترتیب که به صورت ۲۴ ساعته در دسترس هستند.
قوانین و مقررات مزایده
[highlight color=”yellow”]معرفی و توضیح قوانین مرتبط با مزایده در اجرای احکام دادگستری[/highlight]
در اینجا، قوانین مرتبط با فرآیند مزایده با جزئیاتی واضح تشریح شده است:
تعیین محل و زمان مزایده
قانون اجرای احکام مدنی تعیین محل و زمان برگزاری مزایده را مشخص میکند. در صورتی که محل معین نشده باشد، مدیر اجرایی مسئول تعیین محل مزایده خواهد بود.
آگهی فروش
آگهی فروش باید حداقل یک بار در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر شود و شامل جزئیاتی مانند نوع و مشخصات اموال، زمان و مکان مزایده، و قیمت شروعی مزایده می‌باشد.
مهلت مزایده
مهلت بین انتشار آگهی و روز فروش باید بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز باشد، طبق ماده ۱۱۹ قانون.
شرایط لغو مزایده
در صورت وقوع موارد خاصی مانند انجام مزایده در غیر محل یا زمان مشخص شده، یا مانعی از خرید شدن کالا، می‌توان به دادگاه شکایت کرد و مزایده لغو خواهد شد.
شکایت از تخلفات
هر گونه شکایت درباره تخلفات از مقررات مزایده باید ظرف یک هفته پس از فروش و تا قبل از تحویل مال به خریدار به دادگاه داده شود.
موارد محدودیت‌ها در مزایده
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی تعیین میکند که افرادی که به طور قانونی از خرید ممنوع هستند، از جمله ارزیابان، دادورزها، و خویشاوندان نسبی و سببی تا درجه سوم، می‌توانند در مزایده شرکت نکنند.[/box]
اطلاعات پس از مزایده
[box type=”shadow” align=”aligncenter” class=”” width=””]ماده ۱۳۳ قانون اجرای احکام مدنی مقرر میکند که اطلاعاتی مانند تاریخ و مکان فروش، خصوصیات کالا و بالاترین پیشنهاد در مزایده در محضر نوشته و توسط خریدار امضا شود.[/box]
تأخیر تحویل در صورت شکایت
در صورتی که شکایتی درباره مزایده ثبت شود، تحویل مال به خریدار تا پایان رسیدگی به شکایت به تأخیر می‌افتد.
استفاده از مشاوران حقوقی
مشاوران حقوقی یاسا آماده پاسخگویی به سوالات و ارائه مشاوره حقوقی در زمینه مزایده هستند. آن‌ها از طریق قسمت وکیل آنلاین در تمام ایام هفته به خدمت شما می‌رسند.
[highlight color=”orange”]این توضیحات جزئیات مهمی از قوانین مرتبط با مزایده را به شما ارائه می‌دهد. برای کسب اطلاعات بیشتر و دریافت مشاوره دقیق‌تر، می‌توانید به مشاوران حقوقی متخصص یاسا مراجعه کنید.[/highlight]
سلام وقت بخیر ، ما هشت نفریم که یکی از وراث که خواهر بنده هستن بردامه دارن که ملک رو به مزابده ببرن و با شرکای خودشون بخرنشون ، ایا ما میتونیم ملک رو پلمپ کنیم تا به مزایده نرود؟!چون بقیمون قصد نداریم که ملک رو به مزایده ببریم ، میشه ملک رو پلمپ کرد که همینطوری بمونه؟سوال دوم اینکه ایا فقط سهم اون کسیکه اقدام کرده به مزایده میره یا کل ملک؟ممنون
سلام ولو یک نفر درخواست فروش ملک را بخواهد ،دادگاه دستور فروش را صادر میکند و رای هم قطعی و غیر قابل اعتراض هست
تنها راه حل این است که یا باقی ورثه سهم ایشون رو خارج از دادگاه خریداری نمایند
یا در مزایده ورثه های که قصد دارند به فروش نرسه شخصا ملک را خریداری کنند.
تقسیم و یا فروش ماترک جز امور حسبی هستش و بادرخواست حتی یک نفر از شرکا یا همون ورثه دستور و یا حکم فروش صادر میشه و ماترک میره مزایده…راه حلش اینه که اون ورثه ای که باهمدیگه هم نظر و متحد هستن سهمشون رو به یکی از وراث منتقل بکنن و قبل مزایده برین اجرای احکام و صورتجلسه بشه که مابقی وراث سهمشون رو به یه نفر از وراث منتقل کردن و درواقع فقط یکی از وراث مالک هستش و بعد اون یه نفر توی مزایده شرکت کنه و بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده و ۱۰درصد قیمت پیشنهادی رو باید نقدا همونجا بده و مابقی قیمت ملک رو باتوجه به اینکه برنده مزایده خودش مالک هستش نمیخاد پرداخت کنه و اینجوری نیازی به فراهم کردن پول نقد به اندازه کل ماترک نیست و راحت برنده میشین..فقط اولا توجه داشته باشین اون یه نفر سر بقیه ورثه رو کلاه نذاره و سهمتونو بالا نکشه و تضمین کافی ازش بگیرین و دوما این موضوع رو با دادرس اجرای احکام اونجا درمیون بذارید و چون رویه ها متفاوته و شاید ایشون این نحوه انتقال سهام ورثه به یه نفر و اینکه برنده مزایده به میزان مالکیتی که داره پول نده رو قبول نداشته باشه و نظردیگری داشته باشه ضمنا تنفیذ مزایده با دادرس اجرای احکام هستش و اگر اجرای احکام قاضی داره ولی دادرس نیست تنفیذ مزایده با قاضی شعبه حقوقی صادرکننده رای هستش
سلام صبح بخیر
یک سوال فنی..
اگر در پرونده اجرائی(۲۰سال پیش) صورتجلسه مزایده و فروش تنظیم نشده و یا اگر شده، مفقود و در پرونده موجود نباشد، وظیفه دایره اجراء و تکلیف خریداری تمام مبلغ فروش رو نقدا پس از مزایده واریز کرده چیست؟
مزایده خودش یه نوع بیع قضایی هستش و همونطوری که شما اگه بیع نامه نداشته باشی (گم کردی )باید دادخواست بدی در این مورد هم باید دادخواست بدی و مزایده رو اثبات کنی با ادله اثباتی مرسوم در دعاوی..
سلام
ما هفت نفر وراث هستیم که فقط یکی از خواهرانمان با ما تفاهم نداره و ما می‌خواهیم سهم اونو طبق قیمت پیشنهادی کارشناس ازش بخریم ولی حاضر نیس این کارو بکنه و مابقیه وراث نمی‌خواهیم ملک به مزایده بره آیا ما میتونیم درخواستمونو تو دادگاه مطرح کنیم
سلام! شما و سایر وراث می‌توانید با توجه به شرایط خاص، از دادگاه درخواست تقسیم ترکه و فروش سهم خواهر را مطرح کنید.
اگر توافق حاصل نشد و خواهر شما حاضر به فروش سهم خود نباشد، می‌توانید درخواست فروش ملک به صورت توافقی به دادگاه ارائه دهید. در این حالت، دادگاه می‌تواند حکم به فروش ملک و تقسیم آن بین وراث بر اساس سهم‌الارث هر یک بدهد.
بهتر است با یک وکیل متخصص در امور ارث و میراث مشورت کنید تا شما را در این فرآیند راهنمایی کند و بهترین مسیر را برای حل اختلافات پیشنهاد دهد.
مزایده خودش یه نوع بیع قضایی هستش و همونطوری که شما اگه بیع نامه نداشته باشی (گم کردی )باید دادخواست بدی در این مورد هم باید دادخواست بدی و مزایده رو اثبات کنی با ادله اثباتی مرسوم در دعاوی..