حکم تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۳
حکم تخلیه مستاجر
حکم تخلیه مستاجر زودتر از موعد در سال ۱۴۰۳
حکم تخلیه مستاجر در ایران تحت تأثیر سه قانون اصلی است:
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، و قانون مدنی. موجر در شرایط مختلف، از جمله عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، می‌تواند اقدام به شکایت و درخواست تخلیه مستاجر کند.[/box]
مراحل قانونی شکایت و تخلیه به شرح زیر است:
- تنظیم دادخواست: موجر باید دادخواستی تنظیم کند و آن را در دفاتر خدمات قضایی ثبت نماید.
- بررسی دادخواست: دادخواست توسط دادگاه یا شورای حل اختلاف بررسی می‌شود.
- صدور حکم تخلیه: در صورت تأیید دلایل موجر، حکم تخلیه مستاجر صادر می‌شود.
- اجرای حکم تخلیه: پس از صدور حکم، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام دادگستری یا کلانتری محل صورت می‌گیرد.
[box type=”note” align=”” class=”” width=””]در این فرآیند، موجر باید مدارک لازم از جمله قرارداد اجاره و مدارکی که نشان‌دهنده عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است، را ارائه دهد. علاوه بر این، توجه به نوع قرارداد و سال انعقاد آن نیز مهم است، زیرا قوانین مختلف ممکن است در مورد قراردادهای مختلف اجرا شود.[/box]
قوانین و مراحل دریافت حکم تخلیه مستاجر
یکی از قراردادهای رایج که امروزه بسیار کاربرد دارد، قرارداد اجاره است. اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در ازای استفاده از آن، اجاره بها به موجر پرداخت می‌گردد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و همچنین، قوانین روابط موجر و مستاجر می‌باشد.
تعهدات موجر و مستاجر
مستاجر و موجر، به موجب عقد اجاره، در قبال هم تعهدات و وظایفی دارند. ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خویش عمل نکنند؛ اگر مستاجر، به تعهدات خود عمل نکند، قانون گذار، راهکارهایی برای این موضوع ارائه داده است که از مهم‌ترین آنها، می‌توان به دریافت حکم تخلیه مستاجر از ملک اشاره کرد.
قوانین حاکم بر تخلیه مستاجر
حکم تخلیه مستاجر، تابع سه قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ و قانون مدنی می‌باشد. این قوانین به نحوی تنظیم شده‌اند که حقوق هر دو طرف یعنی موجر و مستاجر رعایت شود و در صورت بروز اختلاف، مسیر قانونی برای حل و فصل آن مشخص باشد.
شرایط و مراحل درخواست حکم تخلیه
موجر، در شرایطی مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، می‌تواند از وی شکایت کرده و حکم تخلیه مستاجر را از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست نماید. تنظیم دادخواست، در دفاتر خدمات قضایی، از مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه ملک می‌باشد.
مراحل اصلی شامل موارد زیر است:
تنظیم دادخواست
موجر باید با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی، دادخواست تخلیه را تنظیم نماید. در این دادخواست باید دلایل و مستندات عدم رعایت تعهدات توسط مستاجر قید شود.
ثبت دادخواست در دادگاه یا شورای حل اختلاف
پس از تنظیم دادخواست، مدارک به دادگاه یا شورای حل اختلاف ارائه می‌شود. این مراجع قانونی، مدارک را بررسی کرده و در صورت احراز شرایط، حکم تخلیه صادر می‌کنند.
ابلاغ حکم به مستاجر
پس از صدور حکم، ابلاغ آن به مستاجر ضروری است. مستاجر باید از حکم صادره مطلع شود و فرصتی برای رفع مشکل یا ترک ملک داشته باشد.
اجرای حکم تخلیه
در صورتی که مستاجر به حکم تمکین نکند، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می‌گیرد.
مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه ملک
مشاوره حقوقی با وکیل ملکی
قبل از هر اقدام قانونی، بهتر است موجر با یک وکیل ملکی یا مشاور حقوقی مشورت کند تا از روند قانونی و حقوق خود مطلع شود.
جمع‌آوری مدارک و مستندات
مدارکی مانند قرارداد اجاره، رسیدهای پرداخت اجاره بها، و هرگونه مکاتبه یا اخطار قبلی به مستاجر باید جمع‌آوری شود.
تنظیم دادخواست و ثبت آن در دفاتر خدمات قضایی
دادخواست باید با دقت تنظیم و به دفاتر خدمات قضایی ارائه شود.
پیگیری روند قضایی
پس از ثبت دادخواست، موجر باید پیگیر روند قضایی باشد و در جلسات دادگاه یا شورای حل اختلاف شرکت کند.
دریافت حکم تخلیه
پس از بررسی مدارک و مستندات، دادگاه یا شورای حل اختلاف حکم تخلیه را صادر می‌کند.
اجرای حکم تخلیه
در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر، اجرای حکم توسط نیروی انتظامی یا کلانتری محل انجام می‌شود.
نکات مهم در گرفتن حکم تخلیه
رعایت مراحل قانونی
هرگونه اقدام خارج از چارچوب قانونی می‌تواند مشکلات بیشتری برای موجر ایجاد کند.
مدارک مستند
داشتن مدارک معتبر و مستندات قانونی برای اثبات عدم رعایت تعهدات توسط مستاجر ضروری است.
مشاوره حقوقی
کمک گرفتن از وکلا و مشاوران حقوقی می‌تواند روند رسیدگی به شکایت را تسریع کند و از بروز مشکلات حقوقی جلوگیری نماید.
با توجه به اهمیت موضوع تخلیه مستاجر و رعایت حقوق طرفین قرارداد، لازم است موجرین با قوانین و مراحل قانونی آشنا باشند. در این مقاله تلاش شد تا قوانین مربوط به تخلیه مستاجر و مراحل درخواست و اجرای حکم تخلیه به تفصیل بررسی شود. اگر در خصوص این موضوع، سوالاتی دارید، مشاوره حقوقی ملکی با وکلا و مطالعه دقیق قوانین می‌تواند کمک بزرگی به شما باشد.
قوانین و شرایط حکم تخلیه مستأجر در ایران به همراه مواد قانونی
قوانین حاکم بر تخلیه مستأجر
در ایران، دو قانون اصلی بر تخلیه مستأجر حاکم است:
[highlight color=”blue”]قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶.[/highlight]
بر اساس زمان انعقاد قرارداد اجاره و نوع اجاره، یکی از این دو قانون اجرا می‌شود:
- قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶:
اگر قرارداد اجاره قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشد و نوع اجاره تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶ اعمال می‌گردد. - قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶:
برای قراردادهای منعقد شده از سال ۱۳۷۶ به بعد، قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ اجرا می‌شود.
موارد حکم تخلیه مستأجر بر اساس قانون ۱۳۵۶
مالک می‌تواند مطابق این قانون، در صورت وجود شرایط زیر از مراجع قضایی درخواست تخلیه ملک خود را نماید. مواد قانونی مربوطه به شرح زیر است:
واگذاری به غیر بدون حق انتقال (ماده ۱۴ بند ۱)
اگر مستأجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، ملک را به دیگری واگذار کند یا در اختیار فرد دیگری قرار دهد. این مورد شامل واگذاری به صورت وکالت یا نمایندگی نیز می‌شود.
واگذاری غیرمجاز محل کسب (ماده ۱۴ بند ۲)
اگر مستأجر ملکی را که به منظور کسب یا تجارت اجاره کرده است، به غیر واگذار کند.
حق فسخ هنگام انتقال قطعی (ماده ۱۴ بند ۳)
در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی شرط فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی ملک درج شده باشد و خریدار بخواهد شخصاً یا برای سکونت اولاد، پدر، مادر یا همسر خود از ملک استفاده کند، موجر می‌تواند پس از سه ماه از تاریخ انتقال ملک، درخواست تخلیه کند.
نیاز مالک به ملک برای سکونت (ماده ۱۴ بند ۴)
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]پس از انقضای مدت اجاره، اگر مالک به ملک برای سکونت خود یا افراد مذکور در بند فوق نیاز داشته باشد، می‌تواند درخواست تخلیه کند.[/box]
خطر خرابی ملک (ماده ۱۴ بند ۵)
اگر ملک در معرض خرابی باشد و امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه نماید.
استفاده غیرمجاز از ملک (ماده ۱۴ بند ۶)
اگر مستأجر از ملک بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
تغییر شغل بدون رضایت موجر (ماده ۱۴ بند ۷)
[highlight color=”gray”]در مورد اجاره‌های تجاری، اگر مستأجر شغل خود را بدون رضایت موجر تغییر دهد، مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد، موجر می‌تواند درخواست تخلیه کند.[/highlight]
تعدی یا تفریط مستأجر (ماده ۱۴ بند ۸)
اگر مستأجر نسبت به ملک تعدی یا تفریط کند و موجر قادر به منع آن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
عدم پرداخت اجاره‌بها (ماده ۱۴ بند ۹)
اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری کند، موجر می‌تواند درخواست تخلیه ملک را نماید.
قوانین تخلیه در اجاره‌های مسکونی بعد از سال ۱۳۷۶
قراردادهای اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال ۱۳۷۶ تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ و قانون مدنی هستند. بر اساس این قوانین، موجر می‌تواند در موارد زیر درخواست تخلیه مستأجر را نماید:
انقضای مدت اجاره (ماده ۳ قانون ۱۳۷۶)
پس از انقضای مدت اجاره و بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه ملک در اجاره با سند رسمی یا عادی توسط مراجع قضایی ظرف یک هفته انجام می‌شود.
به موجب ماده ۳ این قانون:
پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
تعدی و تفریط مستأجر (ماده ۴۸۷ قانون مدنی)
طبق ماده ۴۸۷ قانون مدنی، در صورت تعدی یا تفریط مستأجر نسبت به ملک و عدم امکان منع آن توسط موجر، موجر حق فسخ دارد.
به موجب این ماده:
[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.[/box]
استفاده ناصحیح از ملک (ماده ۴۹۲ قانون مدنی)
بر اساس ماده ۴۹۲ قانون مدنی، اگر مستأجر از ملک در غیر مورد توافق استفاده کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
به موجب این ماده:
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می‌شود، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.[/box]
روند درخواست تخلیه
در موارد فوق، موجر می‌تواند با تنظیم دادخواست تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و با ارائه مدارک لازم، حکم تخلیه را درخواست کند.
روند کار به این صورت است:
تنظیم دادخواست
موجر باید دادخواستی تنظیم کرده و مدارک مورد نیاز شامل اجاره‌نامه و دلایل خود را به شورای حل اختلاف ارائه دهد.
صدور حکم
پس از بررسی دادخواست، شورای حل اختلاف حکم تخلیه را صادر می‌کند.
اجرای حکم
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]حکم تخلیه توسط ضابطین قوه قضاییه اجرا می‌شود. در صورتی که اجاره‌نامه رسمی باشد، موجر می‌تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.[/box]
پرداخت اجاره‌بها
اگر مستأجر از پرداخت اجاره‌بها خودداری نماید، موجر می‌تواند با استناد به اجاره‌نامه رسمی از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌بها را درخواست کند.
نکات مهم
- قوانین فوق در خصوص اماکن تجاری و مسکونی تفاوت‌هایی دارند و موجر و مستأجر باید به این تفاوت‌ها توجه داشته باشند.
- در مورد قراردادهای اجاره تجاری، قانون مصوب ۱۳۵۶ اعمال می‌شود و این قانون به طور خاص برای این نوع از املاک تدوین شده است.
- در مورد قراردادهای اجاره مسکونی، قانون مصوب ۱۳۷۶ و قانون مدنی اعمال می‌شود که بیشتر بر تعادل بین حقوق موجر و مستأجر تأکید دارد.
با توجه به پیچیدگی‌ها و جزئیات مختلف قوانین تخلیه مستأجر، توصیه می‌شود موجر و مستأجر قبل از تنظیم قرارداد و در طول مدت اجاره به مشاوره حقوقی مراجعه کرده و از حقوق و وظایف خود آگاهی کامل داشته باشند.
مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه
در بخش قبل، در خصوص قانون حکم تخلیه مستاجر صحبت کردیم و گفتیم که در مواردی مانند تعدی و تفریط مستاجر، می‌توان حکم تخلیه ملک استیجاری را از شورای حل اختلاف درخواست کرد. در این بخش، قصد داریم در خصوص مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه به تفصیل صحبت کنیم.
تنظیم شکواییه و ثبت در دفاتر خدمات قضایی
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]اولین قدم برای شکایت از مستاجر جهت تخلیه ملک، مراجعه موجر به یکی از دفاتر خدمات قضایی است. در این مرحله، موجر باید شکواییه‌ای تنظیم کند که در آن به عدم تخلیه ملک توسط مستاجر اشاره شده است. شکواییه باید به صورت دقیق و با ذکر جزئیات مربوط به قرارداد اجاره، تخلفات مستاجر و دلایل درخواست تخلیه تنظیم شود. پس از تنظیم شکواییه، آن را در دفاتر خدمات قضایی به ثبت می‌رساند.[/box]
رسیدگی به شکواییه
پس از ثبت شکواییه، بررسی این درخواست بسته به شرایط قرارداد اجاره متفاوت است:
- قراردادهای بعد از سال 1376 با انقضای مدت
اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد و مدت قرارداد به پایان رسیده باشد، موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف است. در این حالت، شورای حل اختلاف بدون نیاز به رسیدگی قضایی طولانی، دستور تخلیه ملک را صادر می‌کند. لازم به ذکر است که رسیدگی به این موضوع فوری است و قابلیت اعتراض به آن در قانون پیش‌بینی نشده است. - سایر موارد
در سایر موارد، که شامل تخلفات مستاجر مانند عدم پرداخت اجاره‌بها، تعدی و تفریط مستاجر و یا استفاده غیرقانونی از ملک است، شکواییه به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع داده می‌شود. در این حالت، دادگاه پس از بررسی ادله و شواهد، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
بررسی توسط دادگاه و صدور حکم
در مواردی که شکواییه به دادگاه ارجاع می‌شود، مراحل زیر طی می‌شود:
- تشکیل پرونده در دادگاه
پس از ارجاع شکواییه به دادگاه، یک پرونده قضایی تشکیل می‌شود. دادگاه مدارک و شواهد ارائه شده توسط موجر را بررسی کرده و در صورت نیاز، از مستاجر نیز درخواست می‌کند تا دفاعیات خود را ارائه دهد. - صدور حکم تخلیه
در صورتی که دادگاه به نفع موجر حکم صادر کند، مستاجر موظف به تخلیه ملک می‌شود. در برخی موارد، دادگاه ممکن است به مستاجر مهلتی برای تخلیه ملک بدهد. - مهلت اعتراض
پس از صدور حکم تخلیه، مستاجر 20 روز مهلت دارد تا نسبت به حکم صادره اعتراض کند. اگر مستاجر در این مدت اعتراض نکند یا اعتراض وی پذیرفته نشود، حکم تخلیه قطعی می‌شود.
صدور اجراییه و اجرای حکم تخلیه
اگر مهلت اعتراض به پایان برسد و حکم به نفع موجر قطعی شود، مراحل زیر طی می‌شود:
- تقاضای صدور اجراییه
موجر باید تقاضای صدور اجراییه کند. پس از صدور اجراییه توسط دادگاه، دستور اجرای حکم به نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل ابلاغ می‌شود. - اجرای حکم تخلیه
نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل با حضور در ملک، نسبت به تخلیه مستاجر اقدام می‌کند. اگر مستاجر مقاومت کند، نیروی انتظامی می‌تواند برای اجرای حکم وارد عمل شود.
قراردادهای اجاره تجاری قبل از سال ۱۳۷۶
در خصوص قراردادهای اجاره تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند، این قراردادها تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند. در این موارد:
- صلاحیت دادگاه
تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی به این نوع قراردادها و صدور حکم تخلیه را دارد. شورای حل اختلاف در این موارد صلاحیت ندارد. - ارجاع شکواییه به دادگاه
دفاتر خدمات قضایی شکواییه مربوط به این نوع قراردادها را به دادگاه ارجاع می‌دهند و دادگاه پس از بررسی، حکم تخلیه را صادر می‌کند.
[box type=”success” align=”” class=”” width=””]با رعایت این مراحل و توجه به جزئیات مربوط به نوع قرارداد اجاره و شرایط قانونی، موجر می‌تواند برای تخلیه ملک خود اقدام کرده و از حقوق قانونی خود بهره‌مند شود.[/box]
امضای دو نفر شاهد در قرارداد اجاره
[box type=”info” align=”” class=”” width=””]برای تسریع در روند قانونی و بررسی شکایت توسط شورای حل اختلاف، ضروری است که قرارداد اجاره توسط دو نفر به عنوان شاهد امضا شود.[/box]
[box type=”success” align=”” class=”” width=””]با رعایت این مراحل، موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را به‌صورت قانونی دریافت کرده و ملک خود را باز پس بگیرد.[/box]
