قرارداد مشارکت در ساخت | راهنمای جامع تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت

راهنمای جامع تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت (Joint Venture Agreement) یک فرآیند مهم و پیچیده است که به دقت و توجه نیاز دارد. در زیر به بررسی جوانب مختلف این نوع قرارداد و نکات مهم آن می‌پردازیم:

قرارداد چیست؟

[highlight color=”blue”]قراداد اساس تضمین موفقیت در معاملات و کسب و کار[/highlight]

[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]قرارداد به معنای یک توافق رسمی و حقوقی بین دو یا چند طرف است که شرایط و وظایف آن‌ها را مشخص می‌کند. این توافق ممکن است شامل معاملات تجاری، خرید و فروش کالا یا خدمات، اجاره، انجام یک پروژه، یا هر نوع تعهدات دیگری باشد که طرفین به آن موافقت کرده‌اند.[/box]

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]قراردادها به منظور تضمین موفقیت در معاملات و کسب و کار نقش بسیار مهمی دارند. این توافقات بازبینی و انعقاد می‌شوند تا حقوق و تعهدات طرفین مشخص شود و از احتمال بروز ابهامات و ناسازگاری‌ها در آینده جلوگیری شود. از طریق قراردادها، شرایطی مانند شرایط پرداخت، شرایط تحویل، تعهدات طرفین و حقوق و تعهدات هر طرف به دقت مشخص می‌شود تا اجرای صحیح و موفقیت‌آمیز معاملات ممکن شود.[/box]

اهمیت قرارداد در تعیین روابط

قرارداد، به عنوان یکی از ابزارهای اصلی در تعیین روابط بین افراد و نهادها، از اهمیت بسیاری برخوردار است. این ابزار قوانین و شرایط را به طور رسمی مشخص می‌کند و از هر دو طرف انتظارات و حقوقشان را محافظت می‌کند.

قرارداد و کامل شدن اهداف

وجود یک قرارداد کامل و جامع، باعث می‌شود که احتمال رسیدن به هدف مشترک طرفین به طور کامل و حصول منافع متقابل برای هر دو طرف بسیار بیشتر شود. این قراردادها از ابتدا باید به گونه‌ای طراحی شوند که انعطاف‌پذیری لازم را داشته باشند و در هر شرایطی قابل اجرا باشند.

خطرات قراردادهای بد و غیر استاندارد

از طرف دیگر، قراردادهای بد و غیر استاندارد، به جای ایجاد اعتماد و انجام هدف مشترک، می‌توانند به طرف متخلف فرصت سوء استفاده دهند و حتی منجر به از دست دادن اهداف قراردادی شوند. این قراردادها ممکن است منجر به اختلافات و اشکالات بیشتری شوند و از توسعه و پیشرفت مشترک جلوگیری کنند.

قرارداد مشارکت در ساخت | نمونه‌ای از قراردادهای موفق

یکی از موفق‌ترین نمونه‌های قرارداد در سال‌های اخیر، قرارداد مشارکت در ساخت است. این نوع قرارداد تنظیم‌کننده‌ی رابطه بین مالکان زمین یا بنای قدیمی با سازندگان و سرمایه‌گذاران است. با توجه به نیاز رو به افزایش به آپارتمان‌های جدید و نیاز به توسعه شهری، قراردادهای مشارکت در ساخت به عنوان راه‌حلی کارآمد برای بهره‌وری بالا و توسعه پایدار معرفی شده‌اند.

بنابراین، قراردادهای به کارگیری شده به درستی، نه تنها به بهبود روابط بین افراد و نهادها کمک می‌کنند، بلکه ایجاد اعتماد، افزایش بهره‌وری و پیشرفت در اقتصاد و توسعه‌ی اجتماعی را نیز تضمین می‌کنند. انتخاب و اجرای قراردادهای مناسب، می‌تواند در بهبود وضعیت مالی و کسب و کارها نقش مهمی داشته باشد.

قرارداد مشارکت در ساخت

[highlight color=”blue”]توضیح جامع و کامل درباره‌ی قرارداد مشارکت در ساخت[/highlight]

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]قرارداد مشارکت در ساخت به توافقی گفته می‌شود که بین صاحبان زمین یا بنای قدیمی با سازنده و سرمایه‌گذار منعقد می‌گردد. این قرارداد در واقع نوعی شراکت مدنی است که در آن هر دو طرف به‌منظور ساخت و ساز و بهره‌برداری از پروژه، منابع خود را به اشتراک می‌گذارند.[/box]

اجزای اصلی قرارداد مشارکت در ساخت

آورده‌ی مالکان

زمین یا بنای کلنگی: این مورد به‌عنوان سهم مالکان در قرارداد تلقی می‌شود. ارزش زمین یا بنا معمولاً نقش مهمی در تعیین درصد سود مالکان از پروژه دارد.

آورده‌ی سازنده

• سرمایه لازم برای ساخت: این سرمایه شامل هزینه‌های مربوط به مصالح، نیروی کار، و سایر مخارج مرتبط با ساخت و ساز می‌باشد.
• مدیریت اجرایی و فنی پروژه: سازنده مسئولیت نظارت و مدیریت کل فرایند ساخت را بر عهده دارد، از جمله هماهنگی با پیمانکاران و مهندسان.

تقسیم سود

[box type=”success” align=”” class=”” width=””]سود حاصل از مشارکت در ساخت بر اساس توافق طرفین تعیین می‌شود و می‌تواند متفاوت باشد. به طور معمول، درصد سود برای سازنده بین 30 تا 60 درصد متغیر است و باقی مانده به مالکان اختصاص می‌یابد. هر چه ارزش زمین بیشتر باشد، سهم سود مالکان نیز بیشتر خواهد بود.[/box]

تفاوت بین سرمایه‌گذار و سازنده چیست؟

تفاوت اصلی بین سرمایه‌گذار و سازنده در یک پروژه یا تجارت، به تکمیل وظایف اصلی آن‌ها برمی‌گردد:

سرمایه‌گذار (Investor)

• سرمایه‌گذار عموماً پول یا منابع مالی را در یک پروژه یا تجارت قرار می‌دهد.
• هدف اصلی سرمایه‌گذار افزایش سرمایه گذاری و درآمد است. او به دنبال بهره‌وری از سرمایه‌گذاری خود و کسب سود می‌باشد.
• سرمایه‌گذار ممکن است در مدیریت عملیات روزانه پروژه دخیل نباشد و وظایف اصلی او در زمینه ارائه منابع مالی، تصمیم‌گیری در مورد سرمایه‌گذاری‌های بعدی، و نظارت بر عملکرد مالی پروژه است.

سازنده (Builder)

• سازنده عموماً مسئول برنامه‌ریزی، طراحی، و اجرای فعالیت‌های عملیاتی یک پروژه است.
• هدف اصلی سازنده اجرای بهترین طرح‌ها و تکمیل پروژه با استفاده از منابع موجود می‌باشد.
• سازنده مسئول انجام کارهای فنی، مهندسی، ساختمانی، و مدیریت کلی اجرای پروژه است.

[box type=”note” align=”” class=”” width=””]در بسیاری از پروژه‌ها، سرمایه‌گذار و سازنده می‌توانند یکی نباشند و نقش‌های مختلفی را ایفا کنند. اما در مواردی که هر دو وجود دارند، تقسیم سود و مسئولیت‌ها بین آن‌ها بر اساس توافقات قراردادی انجام می‌شود. به عنوان مثال، سود پروژه ممکن است بر اساس نسبت‌هایی که بین سرمایه‌گذار، سازنده، و مالکان تعیین شده باشد، تقسیم شود.[/box]

مقررات حقوقی و قانونی

در قانون مدنی ایران، مشارکت مدنی به عنوان یکی از انواع قراردادها مطرح است و در مواد 571 به بعد تعریف و مقررات آن بیان شده است. مشارکت مدنی به طور کلی به هماهنگی تلاش و منافع دو یا چند نفر برای دستیابی به یک هدف مشترک اشاره دارد.

ماده 10 قانون مدنی ایران

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]اما طبق اصل آزادی قراردادها که در ماده 10 قانون مدنی ایران ذکر شده، طرفین می‌توانند در مقررات قراردادهای خود، شروط و مفادی را که مخالف با قوانین نباشند، تعیین کنند. این شروط و مفاد اضافی می‌توانند به گونه‌ای باشند که قرارداد را از حدود یک مشارکت مدنی خارج کنند و به شکلی مانند قرارداد آزاد یا قرارداد بی‌نام تبدیل شوند.[/box]

قرارداد آزاد به معنای قراردادی است که شرایط آن به دست طرفین بدون هیچ گونه محدودیتی تعیین شده است. اما قرارداد بی‌نام، قراردادی است که در آن هویت طرفین یا یکی از آن‌ها مخفی است.

[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]بنابراین، اگر طرفین در یک قرارداد مشارکت مدنی، شروطی را اضافه کنند که به گونه‌ای باشند که مشخصات قرارداد را تغییر دهند و از قالب مشارکت مدنی خارج کنند، این شروط ممکن است نیازمند توجیه به عنوان یک قرارداد آزاد یا بی‌نام باشند، به شرط آنکه با قوانین حاکم بر قراردادها و مصادیق قانونی در ایران سازگار باشند.[/box]

[box type=”note” align=”” class=”” width=””]در نتیجه، طرفین اختیار دارند تا شروط خاص و متفاوتی را در قراردادهایشان تعیین کنند، اما باید مطمئن باشند که این شروط با قوانین موضوعه سازگار هستند تا به مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.[/box]

نکات مهم:

• توافقات اولیه بین طرفین بسیار مهم است و باید به‌دقت مورد بررسی قرار گیرد.
• ارزش‌گذاری دقیق زمین یا بنای قدیمی و همچنین هزینه‌های ساخت و ساز، نقش تعیین‌کننده‌ای در موفقیت پروژه دارد.
• استفاده از مشاوران حقوقی و کارشناسان املاک می‌تواند در تدوین و اجرای قرارداد موثر باشد.

[box type=”success” align=”” class=”” width=””]با توجه به تمامی این موارد، قرارداد مشارکت در ساخت می‌تواند یک راه‌حل موثر و سودآور برای نوسازی و بهینه‌سازی املاک قدیمی باشد، به شرطی که با دقت و توجه به جزئیات تنظیم و اجرا شود.[/box]

تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت

[box type=”success” align=”” class=”” width=””]در چهارچوب اصل آزادی قراردادی و امکان درج هرگونه شرط در قرارداد، می‌توان مالک را به تعهدات مختلفی ملزم کرد.[/box]

با این حال، به طور معمول تعهدات زیر برای مالک در قراردادهای مشارکت در ساخت در نظر گرفته می‌شود:

رفع مشکلات حقوقی و معارضین احتمالی ملک

یکی از اولین تعهدات مالک، رفع مشکلات حقوقی و کنار زدن معارضین احتمالی ملک است. به عنوان مثال، اگر مستاجری در ملک حضور دارد یا شخصی دارای حق کسب و پیشه و سرقفلی است، باید تسویه حساب و تخلیه صورت گیرد تا ملک آماده ساخت و ساز شود.

پرداخت بدهی‌ها و عوارض ملک

تعهد دیگر مالک، پرداخت بدهی‌های ملک است که شامل بدهی‌های مالیاتی، بدهی‌های مربوط به استفاده از انشعابات (مانند آب، برق، گاز) و عوارض شهرداری می‌شود. این امر به منظور تضمین این است که سازنده بدون هیچ مشکلی بتواند پروژه را آغاز کند.

تحویل به‌موقع ملک به سازنده

مالک متعهد است که ملک را در زمان مقرر و به موقع به سازنده تحویل دهد. این تعهد به سازنده امکان می‌دهد که عملیات ساخت و ساز را در زمان مقرر آغاز کند. همچنین، تحویل به‌موقع ملک بر انجام به موقع تعهدات سازنده تأثیر مستقیم دارد.

انتقال قدرالسهم مطابق توافق و قرارداد

در طول دوره ساخت، با توجه به هزینه‌های انجام شده و پیشرفت مراحل پروژه، سازندگان انتظار دارند که قدرالسهمی از زمین مورد مشارکت به آن‌ها منتقل شود. مالک باید مطابق با توافقات انجام شده، قدرالسهم مورد نظر را در زمان‌های مقرر به سازنده منتقل کند.

هر تعهد مشروع و منطقی دیگر

طبق اصل آزادی قراردادها و اباحه شروط، هر شرط و تعهدی که با توافق طرفین و منافع عقلایی همراه باشد، می‌تواند بر دوش طرف قرارداد گذاشته شود، به شرطی که با قوانین موجود تضاد نداشته باشد. این انعطاف‌پذیری به طرفین اجازه می‌دهد تا تعهدات و شرایط خاصی را که به نفع هر دو طرف است، در قرارداد بگنجانند.

[box type=”note” align=”” class=”” width=””]در نهایت، تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت باید با دقت و به‌طور جامع تنظیم شود تا از بروز هرگونه اختلاف و مشکل در آینده جلوگیری شود. این تعهدات نه تنها بر موفقیت پروژه تأثیرگذار هستند، بلکه به ایجاد اعتماد و همکاری مثبت بین مالک و سازنده نیز کمک می‌کنند.[/box]

تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

[box type=”success” align=”” class=”” width=””]تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت شامل موارد متعددی است که باید به ترتیب زمان و مراحل مختلف پروژه رعایت شوند.[/box]

در ادامه به تفصیل و با جزییات کامل، این تعهدات را بررسی می‌کنیم:

تجمیع اسناد مالکیت

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]در صورتی که مالکان دو ملک مجاور که دارای قواره‌ها و عرصه‌های مختلف هستند، قصد داشته باشند با یک سازنده واحد همکاری کرده و مجموعه‌ای آپارتمانی را بسازند، لازم است ابتدا این دو قواره در اداره ثبت تجمیع شوند. این فرآیند می‌تواند قبل از شروع عملیات تخریب انجام شود و هزینه‌ها و مراحل اجرایی آن بر عهده سازنده است که با استفاده از وکالتنامه‌ای که از مالکین دریافت کرده، این کار را انجام می‌دهد.[/box]

تخریب ملک کلنگی

اولین اقدام اجرایی، تخریب بنای قدیمی موجود بر روی عرصه مورد توافق است. مسئولیت تخریب و پرداخت هزینه‌های مربوط به آن از جمله هزینه‌های احتمالی برای جلوگیری از آسیب به املاک مجاور، بر عهده سازنده است. همچنین ضایعات ناشی از تخریب معمولاً متعلق به سازنده است مگر اینکه مالکان درخواست دیگری داشته باشند.

اخذ مجوز نوسازی یا تجدید بنا و پروانه ساخت

اخذ مجوزها و پیگیری مراحل اداری صدور آن‌ها در شهرداری، مسئولیت سازنده است. هزینه‌های مربوط به این مراحل نیز بر عهده سازنده می‌باشد، مگر اینکه در قرارداد به نحو دیگری توافق شده باشد.

تأمین مصالح مورد نیاز

سازنده موظف است کلیه مصالح لازم برای پروژه را از ابتدای کار تا پایان مرحله نازک‌کاری تأمین کند. البته ممکن است در قرارداد توافقاتی خاصی صورت گیرد، مانند تأمین کاشی و سرامیک درجه یک ایرانی توسط سازنده و امکان تأمین کاشی و سرامیک خارجی توسط مالکین با پرداخت ما به التفاوت.

دریافت استانداردهای لازم

سازنده باید در طول ساخت و پس از پایان آن، استانداردهای لازم در خصوص ایمنی را از نهادهای نظارتی ذی‌صلاح مانند آتش‌نشانی، اداره استاندارد، شهرداری، نظام مهندسی، اداره برق و اداره آب و فاضلاب اخذ نماید.

پیگیری گواهی پایان کار و پرداخت خلافی

سازنده متعهد است عملیات ساخت را در چارچوب نقشه‌های تایید شده و مقررات مربوطه انجام دهد. در صورت بروز خلاف، سازنده موظف به پرداخت جریمه‌های مربوطه و اخذ گواهی پایان کار از شهرداری است.

پیگیری صدور صورتمجلس تفکیکی و دریافت اسناد تک برگ مالکیت

یکی از مهم‌ترین تعهدات سازنده، دریافت سند تک‌برگ و اختصاصی برای هر واحد است. این فرآیند با درخواست صدور صورتمجلس تفکیکی آغاز شده و با صدور سند به نام مالک آپارتمان خاتمه می‌یابد.

برطرف کردن ایرادات احتمالی در دوره گارانتی و تضمین

سازنده معمولاً مسئولیت رفع ایرادات و نواقص احتمالی ساختمان را در یک دوره سه ماهه تا سه ساله پس از تحویل پروژه بر عهده دارد. ایراداتی مانند عدم تنظیم درها، نصب ناصحیح تأسیسات و عملکرد ناقص تجهیزات باید توسط سازنده برطرف شوند.

[box type=”note” align=”” class=”” width=””]با توجه به این تعهدات، سازندگان در پروژه‌های مشارکتی باید دقت و توجه ویژه‌ای به جزئیات و توافقات قراردادی داشته باشند تا پروژه با کیفیت و بدون مشکلات به مالکین تحویل داده شود.[/box]

راهنمای جامع تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین مراحل هر پروژه ساختمانی است. روش‌های متعددی برای تنظیم این قرارداد وجود دارد که هرکدام مزایا و معایب خاص خود را دارند.[/box]

در ادامه به بررسی این روش‌ها می‌پردازیم:

مراجعه به بنگاه‌های معاملات ملکی

در این روش، بسیاری از افراد به دلیل عدم آگاهی کامل از مسائل حقوقی به بنگاه‌های معاملات ملکی مراجعه می‌کنند. این بنگاه‌ها اغلب از فرم‌های آماده یا فرم‌های پیشنهادی اتحادیه استفاده می‌کنند که از پیش تهیه شده‌اند. این فرم‌ها معمولاً دارای محدودیت‌های خاصی هستند و تغییر محتوای آنها با مخالفت بنگاه‌ها یا طرف مقابل مواجه می‌شود.

معایب:

• فرم‌های آماده ممکن است نیازهای خاص هر پروژه را پوشش ندهند.
• احتمال بروز اختلافات به دلیل نادیده گرفتن جزئیات مهم وجود دارد.

قرارداد پیشنهادی سازندگان

سازندگان به دلیل داشتن تجربه عملی، اغلب به یک نوع خاصی از قرارداد رسیده‌اند که با بی‌اطلاعی مالکین مورد قبول قرار می‌گیرد. این قراردادها معمولاً به نفع سازندگان تنظیم شده و منافع مالکین را در بسیاری از موارد نادیده می‌گیرند.

معایب:

• منافع مالکین ممکن است در این نوع قراردادها به طور کامل لحاظ نشود.
• احتمال بروز سوءاستفاده از سوی سازندگان وجود دارد.

تنظیم قرارداد توسط وکیل انتخابی مالکین

بهترین و مطمئن‌ترین روش برای تنظیم قرارداد آنلاین مشارکت در ساخت، مراجعه به یک وکیل متخصص و با تجربه در زمینه انعقاد قراردادها است.

یک وکیل ملکی متخصص می‌تواند تمامی جزئیات و نکات حقوقی را در نظر بگیرد و از هرگونه سوءاستفاده جلوگیری کند.

مزایا:

• تنظیم قرارداد به صورت کامل و بی‌نقص.
• درج ضمانت‌های اجرایی برای جلوگیری از بروز اختلافات.
• حفاظت از منافع مالکین در برابر سوءاستفاده‌های احتمالی.

نکات مهم در تنظیم قرارداد

• شفافیت: تمامی جزئیات و شرایط قرارداد باید به صورت شفاف و واضح بیان شود.
• ضمانت اجرایی: برای هرگونه نقض قرارداد باید ضمانت‌های اجرایی مناسب در نظر گرفته شود.
• تعیین وظایف: وظایف و مسئولیت‌های هر یک از طرفین به دقت مشخص شود.
• زمانبندی: زمانبندی دقیق برای انجام مراحل مختلف پروژه تعیین گردد.

[box type=”success” align=”” class=”” width=””]یک قرارداد بی‌نقص و استاندارد می‌تواند تمرکز طرفین را بر دستیابی به نتیجه مطلوب یعنی ساخت ساختمان و بهره‌مندی از منافع مادی متمرکز کند. انتخاب روش مناسب برای تنظیم قرارداد و مشاوره با وکیل متخصص می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری کند و به تحقق اهداف هر دو طرف کمک کند.[/box]

یقین داشته باشید که یک سازنده با حسن نیت از مراجعه شما به یک وکیل کارشناس و خبره برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت واهمه‌ای ندارد؛ زیرا در نهایت قصدش انجام قرارداد در جهت منافع مالکین است. اما اگر سازنده‌ای قصد کارشکنی، تخلف و زیاده‌خواهی داشته باشد، حضور وکیل می‌تواند جلوی تمامی این سوءاستفاده‌ها را بگیرد.

اصول و نکات حیاتی در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]قرارداد مشارکت در ساخت یکی از پیچیده‌ترین و حساس‌ترین قراردادها در حوزه حقوقی و املاک است. برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی و اطمینان از اجرای صحیح تعهدات طرفین، لازم است تمامی جزئیات با دقت و وضوح در قرارداد گنجانده شود.[/box]

در اینجا به تفصیل به برخی از نکات اساسی که باید در قرارداد مشارکت در ساخت توجه کرد، می‌پردازیم:

مدت زمان قرارداد و مراحل مختلف

در قرارداد باید به وضوح مدت زمان تعیین شده برای هر یک از مراحل مختلف پروژه مشخص شود. این مراحل شامل:

• اخذ مجوز‌های لازم
• تخریب ساختمان قدیمی
• اجرای اسکلت و فونداسیون
• تکمیل ساختمان
• تحویل نهایی
• تنظیم و دریافت سند رسمی مالکیت

[highlight color=”blue”]تعیین دقیق این مهلت‌ها باعث می‌شود هر مرحله از پروژه به موقع و با نظم پیش برود.[/highlight]

مشخصات مواد و مصالح مصرفی

یکی از مهم‌ترین بخش‌های قرارداد، تعیین نوع، کیفیت و برند مواد و مصالح مصرفی است. به جای استفاده از عبارات کلی مانند “کاشی درجه یک” یا “سرامیک ممتاز”، بهتر است جزئیات دقیق مشخص شود. به عنوان مثال: “سرامیک با ابعاد 30 در 30 از برند البرز، مدل کلکته برای کف سرویس بهداشتی”. این سطح از دقت، از اختلافات و سواستفاده‌های احتمالی جلوگیری می‌کند.

ضمانت اجرایی تعهدات طرفین

برای تضمین اجرای تعهدات، باید ضمانت اجرا یا همان شرط جزای قراردادی به صورت مشخص و دقیق در قرارداد قید شود. به عنوان مثال: “اگر سازنده تا تاریخ مشخص پروژه را تکمیل و آماده تحویل نکند، باید روزانه مبلغ … تومان خسارت پرداخت نماید”. این روش باعث می‌شود که طرفین به تعهدات خود پایبند باشند و در صورت تخلف، عواقب مشخصی در انتظار آنها باشد.

مسئولیت پرداخت هزینه‌ها

تعیین دقیق مسئولیت هر یک از طرفین در پرداخت هزینه‌ها بسیار مهم است. در برخی موارد، سازندگان ممکن است هزینه‌های بدیهی (مانند هزینه‌های مصالح مصرفی) را بر عهده بگیرند، اما در مورد هزینه‌های دیگر (مانند هزینه‌های خلافی) مالکین را نیز دخیل کنند. بنابراین، لازم است تمامی هزینه‌ها به صورت شفاف و دقیق در قرارداد مشخص شود.

شرط حل اختلاف

در قراردادهای مشارکت در ساخت، توصیه می‌شود که شخصی امین و مورد اعتماد طرفین به عنوان داور تعیین شود. از تعیین اشخاص ناشناس (مانند بنگاه املاک) به عنوان داور باید خودداری کرد. همچنین از شرط داوری کلی و مبهم مانند “در صورت بروز اختلاف، حل اختلاف از طریق داوری انجام می‌شود” باید اجتناب کرد. بهتر است شرایط و نحوه حل اختلاف به طور دقیق و شفاف در قرارداد مشخص شود.

[box type=”warning” align=”” class=”” width=””]تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت نیازمند دقت و توجه به جزئیات است. با در نظر گرفتن موارد فوق و مشاوره با کارشناسان حقوقی، می‌توان از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرد و اطمینان حاصل کرد که پروژه به بهترین شکل ممکن پیش می‌رود.[/box]

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت: بررسی دقیق و جامع

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت یکی از عوامل حیاتی و تعیین‌کننده در پروژه‌های ساختمانی است. این مدت به‌طور معمول برای آپارتمان‌های تا دوازده واحد، یک دوره ۱۸ ماهه برای گرفتن مجوز، تخریب و نوسازی در نظر گرفته می‌شود. پس از این مرحله، حدود ۶ ماه دیگر برای پایان کار، صورتمجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تک‌برگ مورد نیاز است. با این حال، این مدت زمان ممکن است با توجه به حجم پروژه، کمتر یا بیشتر شود.[/box]

[box type=”note” align=”” class=”” width=””]نکته مهمی که باید در نظر داشت، این است که در قرارداد مشارکت در ساخت، ابتدا باید مدت زمان اجرای پروژه به‌طور دقیق ذکر شود. همچنین، برای عدم رعایت مهلت‌های مقرر از سوی هر کدام از طرفین، ضمانت اجرایی مناسب در نظر گرفته شود. این موضوع از آن جهت اهمیت دارد که هر گونه تأخیر در اجرا، می‌تواند به مشکلات جدی و خسارات مالی منجر شود.[/box]

مواردی که باید در مهلت‌های قرارداد رعایت شوند:

1. تخلیه و تحویل ملک: مالک یا مالکین باید در مهلت تعیین‌شده، ملک را تخلیه و تحویل سازنده دهند تا عملیات تخریب و نوسازی آغاز شود.
2. پرداخت بدهی‌ها: تسویه حساب کامل بدهی‌های ملک پیش از آغاز پروژه، از جمله بدهی‌های مالیاتی و عوارض.
3. تنظیم سند قدرالسهم: مالکین باید در زمان تعیین‌شده، سند قدرالسهم خود را تنظیم و تحویل سازنده دهند.
4. اعطای وکالت کاری به سازنده: برای تسهیل امور اداری و حقوقی، مالکین باید در موعد مقرر وکالت‌نامه‌های لازم را به سازنده اعطا کنند.

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]هر یک از این مهلت‌ها باید به‌صورت دقیق در قرارداد ذکر شود تا از بروز هرگونه اختلاف و تأخیر جلوگیری شود. در این راستا، تعیین ضمانت‌های اجرایی برای هر یک از مهلت‌ها الزامی است. این ضمانت‌ها می‌تواند شامل جریمه‌های مالی، فسخ قرارداد یا اقدامات قانونی دیگر باشد که در قرارداد به‌طور شفاف مشخص می‌شوند.[/box]

[box type=”shadow” align=”” class=”” width=””]در نهایت، موفقیت یک پروژه مشارکت در ساخت، به میزان زیادی به رعایت دقیق مهلت‌ها و تعهدات طرفین وابسته است. از این رو، تهیه یک قرارداد جامع و دقیق با در نظر گرفتن همه جوانب، از جمله مدت زمان اجرای پروژه و ضمانت‌های اجرایی، امری ضروری و حیاتی است.[/box]

پیامدهای عدم اجرای تعهدات در قرارداد مشارکت در ساخت

در مواقعی که از تعهدات قراردادی پیروی نمی‌شود، زیان‌های غیرقابل جبرانی به وجود می‌آید. برخی از مسائل حیاتی که می‌تواند از این عدم اجرا ناشی شود، شامل عدم تضمین اجرای خاص توسط طرفین است. به جای اینکه این امر به سادگی به عنوان “حق خسارت در صورت تخلف طرفین” ذکر شود، این باید به شکل خاصی که شامل شرایط قراردادی باشد مورد تایید قرار گیرد.

تأکید بر شرایط اجرایی مشخص در قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان شرط اساسی به منظور تضمین اجرای صحیح و دقیق تعهدات، اساساً از اهمیت بالایی برخوردار است. واقعیت این است که ذکر امکان دریافت خسارت به تنهایی، نمی‌تواند برای جبران زیان‌های پیش آمده کافی باشد. برای برقراری حق خسارت، لازم است ابتدا اثبات شود که تخلفی صوت گرفته است، سپس اثر مستقیم و قابل محاسبه این تخلف برای طرف متضرر ثابت شود. این فرآیند با توجه به پیچیدگی‌های مرتبط با اثبات زیان‌ها از طریق اجرای تخلف، اغلب به دشواری مواجه می‌شود.

شرایطی که مشروط به اثبات تخلف مستحق خسارت می‌باشد، بر اساس اصول قراردادی معین می‌شوند و تنها در صورت تأیید انجام تخلف، تعیین خسارت معقول می‌گردد. از این رو، شرط‌های مربوط به تعهدات اجرایی یا جزای قراردادی، برای حفظ حقوق و منافع طرفین از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و می‌تواند به عنوان یک ابزار حمایتی مؤثر عمل نماید.

[highlight color=”gray”]به طور کلی، افزودن شرایط مشخص و دقیق به قراردادهای مشارکت در ساخت، علاوه بر جلوگیری از بروز اختلافات و ابهامات، می‌تواند در مواجهه با عدم اجرای تعهدات و جبران خسارات احتمالی، به طرفین کمک کند تا با اطمینان بیشتری به اجرای موفقیت‌آمیز پروژه بپردازند.[/highlight]

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت: تحلیل دقیق از شرایط و حقوق متقابل طرفین

قراردادهای مشارکت در ساخت، به عنوان یکی از پیچیده‌ترین انواع قراردادهای تجاری، شامل مجموعه‌ای از شرایط و مفاد است که نیازمند به‌روز بودن و تطابق با شرایط فعلی واقعیت‌های مشارکت است. فسخ قرارداد مشارکت در ساخت همچنین از قوانین عمومی قراردادها تبعیت می‌کند و بسته به شرایطی که در خود قرارداد مشخص می‌شود، امکان‌پذیر است.

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]یکی از شرایط معمول برای فسخ قرارداد، توافق میان طرفین قرارداد است. طرفین می‌توانند از پیش تعیین کنند که در چه شرایطی می‌توانند به فسخ قرارداد بپردازند. به‌عنوان مثال، یکی از شرایط ممکن برای فسخ قرارداد می‌تواند این باشد که هر یک از طرفین، قبل از شروع هرگونه عملیاتی که به موجب قرارداد مشمول می‌شوند، می‌توانند با اطلاع دیگر طرف، قرارداد را فسخ کنند. این امر به طرفین امکان می‌دهد تا در صورتی که شرایط محیطی یا مالی تغییر کند، قرارداد را به‌راحتی فسخ کنند و از ادامه تعهداتی که نمی‌توانند به آنها پایبند بمانند، خودداری کنند.[/box]

[box type=”error” align=”” class=”” width=””]در غیر این صورت، در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود به نحوی تخلف کند، طرف دیگر حق دارد همچنین از فسخ قرارداد استفاده کند. این موضوع به‌ویژه در مواقعی که یکی از طرفین به طور جدی نقض شرایط قرارداد مشارکتی اقدام کند، امکان پذیر است.[/box]

بنابراین، می‌توان گفت که فسخ قرارداد مشارکت در ساخت نه تنها بر اساس شرایط خود قرارداد، بلکه به‌طور کلی از مقررات عمومی قراردادها پیروی می‌کند و می‌تواند به صورت مشروط یا ناگهانی اتفاق بیفتد، با هدف حفظ حقوق و تعادل منصفانه بین طرفین قرارداد.

نمونه قرارداد مشارکت در ساخت

ماده 1: طرفین قرارداد

طرف اول قرارداد:

آقای ….. فرزند ………….. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : ……… .
آقای ………….. فرزند …….. به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ………. صادره از ……….. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان …………. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند. تلفن : ……….. .

طرف دوم قرارداد:

شخص مشروحه ذیل با ذکر مشخصات از این پس به عنوان سازنده که در این قرارداد طرف دوم نامیده می شود:
آقای ………. فرزند ………. متولد … به شماره شناسنامه ……….. به شماره ملی ……….. صادره از ………. مالک شش دانگ از پلاک ثبتی ……… خیابان ……….. پلاک ……. واحد ………. به مساحت …………. طبق سند .تلفن : …………. .

ماده 2: موضوع قرارداد

موضوع قرارداد، ساخت پروژه مسکونی توسط طرف دوم قرارداد در پلاک های ثبتی ……….. ، ………. متعلق به طرفین اول قرارداد به آدرس ……….. مساحت کل : ………. متر مربع قبل از اصلاح و تعریض معابر واقع در بخش …. تهران طبق مشخصات مندرج در اسناد مالکین مورد قرارداد با مشارکت طرفین و در نهایت تقسیم بنای احداثی بین طرفین قرارداد مطابق سهم الشراکه قرارداد حاضر.

ماده 3: شرایط قرارداد

شرایط قرارداد شامل:

1. ………. .
2. ………. .
3. ………. .
4. ………. .

[box type=”info” align=”” class=”” width=””]مهم ترین بخش در نگارش یک قرارداد مشارکت در ساخت همین قسمت شرایط قرارداد است که می تواند حسب مورد و با توجه به توافقات طرفین و ویژگی های معامله متفاوت باشد. توصیه می شود این قسمت حتما تحت نظر و بعد از مشاوره با یک وکیل تنظیم شود و در صورت امکان بهتر است نگارش کلی یک قرارداد خصوصاً بخش شرایط قرارداد را به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و قراردادها بسپارید.[/box]

ماده 4: نحوه مشارکت

طرف اول قرارداد آورده خود را طبق بند (1 4) این ماده در اختیار طرف دوم قرار می دهد تا مشارکت با اورده خود به شرح بند (4 2) این ماده نسبت به احداث یک مجتمع مسکونی مطابق پروانه ساختمان صادره از شهرداری بدون هیچ کم و کاست اقدام نماید.

آورده های طرف اول قرارداد:

عبارت است از زمین سند دار به مساحت ………… متر مربع با بنای موجود در آنها به انضمام کلیه متعلقات و ملحقات و منصوبات.

آورده طرف دوم قرارداد:

عبارت است از تعهد به انجام کلیه اقدامات لازم (تهیه نقشه های معماری، محاسباتی، تاسیساتی به همراه تاییدیه های لازم) در جهت اجرای عملیات بنا.

ماده 5: سهم الشرکه طرفین

سهم الشرکه طرف اول قرارداد به صورت 50 درصد سهم مالکین و 50 درصد سهم سازنده می باشد که پس از تایید نقشه معماری می بایست به صورت تفکیک شده مشخص و بصورت متمم به قرارداد اضافه گردد.

ماده 6: مدت قرارداد

مدت زمان شروع و اجرای طرح … ماه شمسی از تاریخ اخذ پروانه ساختمان و پس از تخلیه آخرین ملک ذکر شده.

ماده 7:

طرفین این قرارداد در صحت و سلامت و تندرستی با عقلی سلیم و گوشی شنوا و چشمی بینا این قرارداد را امضاء نمودند و کلیه اسناد و مدارک موجود در ملک مورد نظر به روئت طرف دوم (سازندگان) رسید و با علم و اگاهی کافی از هریک از مفاد این قرارداد ان را امضاء نمودند و به هیچ وجه موضوع مبهم و مجهولی در این قرارداد برای طرفین وجود ندارد.

ماده 8:

در چارچوب اجرای این قرارداد برای مکاتبات، ابلاغ ها به طرف اول، آدرس های محل سکونت جدید ایشان در اجاره نامه های ذکر شده معتبر است.

ماده 9: مشخصات فنی ساختمان و لیست مصالح ساختمانی

طرف دوم قرارداد متعهد می گردد تا مشخصات عمومی ساختمان را در کلیه طبقات و مشخصات مربوط به واحد های آن را که متعلق به مالکین است به شرح زیر انجام دهند:

1. تمامی موارد درجه موارد مصرفی طبق عرف منطقه باید باشد و به هیچ عنوان کمتر نباشند.
2. اسکلت بتون باشد
3. درب های ورودی ساختمان از نوع فلزی درب پارکینگ ریموت
4. …………… .
5. ………….. .
6. …………. .

ماده 10: وظایف طرفین

وظایف طرف اول (مالکین):

طرف اول ملزم است:

1. تأمین زمین مورد نیاز برای اجرای پروژه به مساحت ………… متر مربع و انتقال آن به مالکیت مشترک با طرف دوم.
2. ارائه تمامی مدارک مالکیت و اسناد مربوط به زمین به طرف دوم.
3. تأمین و پرداخت هزینه‌های مربوط به پروانه ساخت، مالیات‌ها، وصول بهای زمین و سایر هزینه‌های مربوط به اجرای پروژه.
4. هرگونه تصمیمات مالی و مدیریتی مربوط به پروژه را به صورت مشترک با طرف دوم انجام دهد.

وظایف طرف دوم (سازنده):

طرف دوم ملزم است:

1. اجرای کلیه اقدامات لازم برای احداث پروژه مسکونی، شامل تهیه نقشه‌های معماری، محاسباتی، تاسیساتی و تاییدیه‌های لازم بر اساس پروانه ساخت.
2. رعایت استانداردهای فنی و ساختمانی مربوط به ساخت و اجرای پروژه.
3.  تضمین کیفیت ساخت و استفاده از مصالح معتبر و با کیفیت برای اجرای پروژه.
4. ارائه گزارش پیشرفت فعالیت‌ها به طرف اول و هماهنگی مستمر با وی در زمان اجرای پروژه.

ماده 11: پرداخت مبالغ

پرداخت مبالغ مربوط به اجرای پروژه به شرح زیر انجام می‌شود:

1. طرف اول ملزم به پرداخت مبالغ مالی مورد نیاز برای تهیه نقشه‌ها، پروانه ساخت و سایر هزینه‌های اولیه مربوط به پروژه است.
2. طرف دوم ملزم به تأمین مصارف ساخت و اجرای بنا با استفاده از منابع مالی موجود و پس از تأیید پروانه ساخت اقدام به دریافت مبالغ مذکور می‌نماید.

ماده 12: تسلیم و تحویل

تسلیم و تحویل پروژه به شرح زیر انجام می‌گیرد:

1. طرف دوم ملزم به تحویل پروژه به طرف اول و تأمین مستندات و گواهی‌های لازم جهت تسلیم نهایی پروژه است.
2. پس از تحویل نهایی، طرف اول ملزم به پرداخت باقیمانده مبالغ مالی مطابق با قرارداد است.

ماده 13: اختلافات

14 1 در صورت بروز اختلافات در اجرای قرارداد، طرفین مکلفند به صورت دوستانه و با رعایت مصوبات قانونی و قراردادی اقدام به حل و فصل اختلافات نمایند.

ماده 14: اعمال قوانین

این قرارداد طبق قوانین جمهوری اسلامی ایران تنظیم و اجرا می‌گردد و در صورت برخورد با احکام قانونی، قوانین کشور به آن اعمال خواهد شد.

ماده 15: انحلال و توقف قرارداد

قرارداد می‌تواند در صورت توافق طرفین یا بر اساس مفاد قانونی و شرایط قراردادی انحلال یابد.

ماده 16: تغییرات قراردادی

در صورت نیاز به اصلاح یا تغییرات در شرایط و مفاد این قرارداد، طرفین ملزم به توافق می‌باشند و تمامی تغییرات در قالب نامه رسمی و با امضای هر دو طرف به تأیید رسیده و به قرارداد افزوده خواهند شد.

ماده 17: مسئولیت‌ها

هر یک از طرفین در قرارداد، مسئولیت بر عهده دارد که تمامی تعهدات و وظایف خود را طبق این قرارداد به دقت اجرا نماید و در صورت عدم اجرا، به تعویق انجامد، یا مخالفت با شرایط قرارداد، مسئولیت‌های حقوقی و مالی بابت آن خواهد داشت.

ماده 18:عدم تعویض و انتقال

هیچ یک از طرفین اجازه انتقال حقوق و وظایف خود بر اساس این قرارداد به طرف سوم را ندارند مگر با کسب موافقت کتبی از طرف مقابل.

ماده 19: رفع اشکال و خسارات

21 1 طرفین تعهد می‌دهند که در صورت بروز هرگونه مشکل یا خسارت به دیگر طرف، به سرعت اقدامات لازم جهت رفع مشکلات و جبران خسارات را انجام دهند و هر یک از آنها در تأمین بیشترین تلاش را به کار خواهند برد تا با مسائل از پیش نیز کارآمد تر برخورد کنند.

ماده 20: اطلاع‌رسانی

22 1 طرفین متعهدند که هر گونه اطلاعات و اسناد مرتبط با این قرارداد را به طور مستمر و به صورت کامل به یکدیگر اطلاع‌رسانی نمایند و هر گونه تغییر در شرایط موجود بدون تأیید مکتوب طرف مقابل مجاز نخواهد بود.

ماده 21: مرجع قضایی

در صورت بروز اختلاف نظر و ناتوانی در حل اختلافات، مرجع قضایی مختصرات شهر ………. خواهد بود.

ماده 22: انعقاد قرارداد

این قرارداد به صورت کامل و کاری از سوی طرفین امضاء و اثر انگشت خواهد بود و به اتمام خواهد رسید و اثرات حقوقی و مالی خود را در مواقع مناسب به مدت و هنگامی که لازم است خواهد داشت.

این قرارداد توسط طرفین مورد بررسی دقیق قرار گرفته و تمامی مفاد آن به طور کامل تأیید شده است.

• امضاء و اثر انگشت طرف اول (مالکین)
• امضاء و اثر انگشت طرف دوم (سازنده)

[box type=”error” align=”” class=”” width=””]توصیه می‌شود که قبل از امضای هرگونه قرارداد مشارکت در ساخت، با یک مشاور حقوقی متخصص در زمینه حقوق ملکی مشورت کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا اطمینان حاصل کنید که تمامی شرایط قرارداد به درستی تعریف شده‌اند و حقوق و تعهدات شما به نحو مطلوبی تضمین شده باشند. همچنین، این اقدام می‌تواند از ورود به تعهداتی که ممکن است در آینده برایتان ناخوشایند باشد، جلوگیری کند.[/box]